Юридические услуги

Новости

Последние новости

22 мая 2012 г.
Долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве - это совместное, наряду с другими партнерами вложение средств в строительство многоквартирного дома с получением в собственность Объекта строительства.

На сегодняшний день заключение Договоров долевого участия в строительстве является самым распространенным способом приобретения жилья.

Понять граждан, которые заключают Договоры долевого участия в строительстве, можно по следующим причинам:

- возможность приобрести жилье в строящемся доме по ценам ниже, чем установлены на рынке недвижимости;

- возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства;

- возможность получить дополнительный доход путем перепродажи по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.

Но заключение Договоров долевого участия в строительстве опасно тем, что зачастую многие Дольщики оказываются обманутыми недобросовестными Застройщиками.

Органы власти попытались защитить права граждан  и 30 декабря 2004г. приняли Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ.

На некоторое время проблема обманутых дольщиков была решена, но недобросовестные Застройщики нашли способ, чтобы обойти данный Закон.

 Возможность обманывать граждан и не нести за свои действия никакой ответственности, предоставлена Застройщикам благодаря заключению так называемых Договоров инвестиционного участия в строительстве или договоров, заключаемых гражданами с Жилищно-строительными кооперативами, по которым, обязанность по передачи Объекта строительства лежит на Застройщике, а выплата неустойки за несвоевременную передачу квартиры возложена на Жилищно-строительный кооператив (далее по тексту – ЖСК).

Казалось, все стороны (граждане, ЖСК, Застройщики) связаны договорными отношениями, но такие сделки опасны тем, что виновной стороной, в случае если жилье не будет достроено либо будет передано с нарушением сроков, выступит не Застройщик, а Жилищно-строительный кооператив, то есть фактически сами граждане.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В действительности ЖСК формируется самим Застройщиком, а не гражданами, поэтому при нарушении прав граждан со стороны Жилищно-строительного кооператива поддержки и помощи не будет, так как кооператив действует в интересах Застройщика.

По Договорам инвестиционного участия в строительстве обязанность по передаче Объекта строительства возложена на Застройщика. В случае, если Застройщик гражданину не передаст жилье в срок, предусмотренный договором, требовать неустойку с недобросовестной стороны имеет право ЖСК, а не гражданин, так как в таких договорах гражданин является Выгодоприобретателем (третьим лицом), а сторонами считаются Застройщик и ЖСК.

Если гражданин обратится в суд за взысканием с недобросовестного Застройщика договорной или законной, предусмотренной п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей», неустойки, ждать удовлетворения искового заявления от суда не стоит, так как суды поддерживают следующую позицию:  Договор инвестиционного участия в строительстве заключен между Застройщиком и   ЖСК. Гражданин стороной по договору не является, следовательно, Застройщик является ненадлежащей стороной.

Для того, чтобы защитить свои права в судебном порядке обманутому гражданину советуем  обращаться напрямую к ЖСК.

Также вполне вероятна ситуация, когда Застройщиками допускаются нарушения при строительстве. Право требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта строительства при их обнаружении в течение гарантийного срока будут предъявлены не к Застройщику, а к ЖСК.

Получается, что если в течение гарантийного срока будут выявлены недостатки (разрушение здания; выход из строя насоса, расположенного в индивидуальном тепловом пункте многоквартирного дома; деформация полов в здании; непригодности эксплуатации фасадной системы жилого дома и т.д.), произошедшие по вине Заказчика-Застройщика, ответственность будет нести ЖСК, в лице самих жителей.

Чтобы не нести ответственность недобросовестные Застройщики не только заключают договоры, не урегулированные законодательством, но и привлекают в строительство третьих лиц.

Так например: Застройщик обязался построить жилой комплекс, состоящий из 476 квартир, в установленный договором срок. Для того, чтобы начать стройку нанимает Подрядчика. Разумеется, денежных средств на строительство жилого комплекса у Застройщика нет, поэтому он заключает договоры долевого участия в строительстве с Подрядчиком, как бы «авансом» расплачивается с ним за строительные работы.

В свою очередь Подрядчик заключает договоры цессии с гражданами, привлекая их в качестве участников долевого строительства. Все было бы прекрасно для граждан, строительство комплекса продолжалось, договоры составлены и зарегистрированы в установленном законом порядке. Но Застройщик расторгает договор подряда с Подрядчиком, при этом он сообщает гражданам, что договоры цессии, заключенные между дольщиками и Подрядчиком, будут признаны недействительными, если они не произведут оплату по договору долевого участия в строительстве.

Заказчик предложил гражданам потребовать возврата своих денег у Подрядчика либо повторно оплатить стоимость квартир ему напрямую, по цене действующей сейчас, а не два года назад, когда они только начинали строить жилой комплекс.

В связи с тем, что у Застройщика срок сдачи жилого комплекса закончился, дольщики имели полное право потребовать от него уплаты неустойки, застройщик нашел новый выход из сложившейся ситуации, он сказал, что необходимо заключить дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи жилого комплекса.

В последствии Застройщик и Подрядчик заключили мировое соглашение, по которому Застройщик согласился произвести взаимозачеты по фактически выполненным работам и проданным квартирам. Как оказалось, по деньгам работ выполнено намного меньше, чем продано квартир. В результате 56 дольщиков, оплатившие стоимость квартир, фактически остались без них, так как строительство их квартир не закончено.

Отчаявшиеся дольщики обратились за помощью в суд. Суд первой инстанции вынес решение в пользу граждан, но Застройщики не желают нести ответственность и подали Апелляционную жалобу. Сколько придется ждать гражданам исполнения обязательств со стороны недобросовестных Застройщиков, не известно, остается только надеяться на положительный результат в данной ситуации.

Помимо приведенного примера возможны случаи, когда в отношении Застройщика вводится процедура банкротства, а вместе с тем, продолжается продажа квартир в строящемся доме.  Мало того Банки России до сих пор предоставляет ипотечный кредит для покупки квартиры в строящемся жилом комплексе.

Для того, чтобы предотвратить случаи обмана при заключении договоров, связанных с приобретением жилья, обратите внимание каким образом составлены договоры. Важно, чтобы договоры заключались непосредственно с Застройщиком, но ни в коем случае не с третьими лицами (Управляющими компаниями, ЖСК, ТСЖ и др.).

Обязательно до заключения договора выясните для себя следующие моменты:

- не находится ли Ваш Застройщик на стадии банкротства? В этом вопросе Вам  поможет разобраться Картотека арбитражных дел  (E-mail: sud@irkutsk.arbitr.ru).

- не находится ли данная организация на стадии ликвидации? Данную информацию Вы сможете получить на официальном сайте Федеральной налоговой службы (www.nalog.ru).

- имеется ли у Вашего застройщика задолженность? Ответ найдете на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов (www.fssprus.ru).

Если выбранный Вами застройщик не вызвал у Вас подозрений, смело заключайте с ним договор, но если же у Вас остались сомнения в отношении данной организации, обращайтесь за квалифицированной юридической помощью, где будут разъяснены все возможные риски.

Громакова Наталья

ТОЧКА банк для предпринимателей